В последние годы в Крыму наблюдается настоящий инвестиционный бум. Одним из наиболее привлекательных регионов для инвестора, без сомнения, является Южный Берег, что в целом способствует социально-экономическому и культурному развитию региона. Доминирующей является курортно-рекреационная сфера.

Не является секретом желание каждого из потенциальных инвесторов защитить свои вложения. Выбор способа защиты остается за инвестором, однако, следует учитывать, что инвестиционный процесс при этом имеет свои особенности, обусловленные внутренней спецификой взаимоотношений в автономии. Существующее правовое поле позволяет использовать законные механизмы для надежной защиты инвестиций.

Подавляющее большинство инвесторов представлены крупными промышленными центрами Украины или ближним зарубежьем, для которых бизнес в Крыму не является основным. Такие инвесторы в местах расположения основного бизнеса имеют штатные юридические службы или обслуживаются юридическими компаниями, которые и обеспечивают надежное юридическое сопровождение, и, зачастую, не способны справиться с этим в Крыму. Причина банальна и указывалась выше – специфика автономии и Южного Берега в частности. Часто приходится слышать: «У нас это делается так! Закон же один!». Да, действительно один, но существует ряд подзаконных актов, регулирующих внутренние процессы, принятие которых находится в компетенции местных органов власти. Многоступенчатость инвестиционного процесса и несовершенство отдельных нормативных документов, оставляющих белые пятна в этом процессе, объясняют нормотворческую активность местных органов, в компетенции которых находятся вопросы регулирования этих процессов.

Как показывает практика, внимание инвесторов привлекают как существующие объекты недвижимости, так и свободные от строений земельные участки. Для одних приобретение недвижимости является необходимостью, обусловленной желанием осуществлять хозяйственную деятельность, для других – реализацией жизненных потребностей, для третьих – получением прибыли при последующей реализации… Перечень может быть продолжен до бесконечности. При этом последовательность действий, которые необходимо совершить, независимо от поставленной цели, практически совпадают.

Анализируемый процесс условно можно разбить на два этапа: подготовительный, по результатам которого принимается окончательное решение об инвестировании и утверждается схема реализации проекта, и непосредственно реализация проекта.

Попытаемся разобраться в каждом из них в отдельности.

Подготовительный этап включает в себя сбор информации об объекте инвестирования, контрагентах, составе органов, уполномоченных принимать необходимые в процессе реализации проекта решения, выдавать согласования и заключения, разработки проекта и возможных схем его реализации, расчет затрат на оформление разрешительной документации и реализацию проекта в целом, просчет рисков и окончательное принятие решения относительно инвестирования. Не лишним будет отметить, что, как правило, на самом начальном этапе инвестор или его представители ведут переговоры о возможных объектах инвестирования с лицами, не имеющими абсолютно никакого отношения к самому объекту. В результате цена за объект декларируется, порой, двукратно. Интернет и средства массовой информации пестрят объявлениями о продаже земельных участков. На практике встречались случаи предложений о продаже земельного участка на стадии не реализованного решения местного совета о сборе материалов предварительного согласования. При этом стоимость единицы площади соответствовала реализуемой физическими лицами, имеющими государственный акт на право частной собственности на землю, а площадь предлагаемого земельного участка (свободного от каких либо строений) превышала один гектар! При этом «продавец» внятно не смог объяснить способ совершения сделки как таковой, но требовал задаток! Представляется разочарование такого инвестора при отказе какого либо из органов в выдаче положительного заключения! Только полная информация об объекте и всем, что с ним связано, позволят сделать глубокий анализ и правильные выводы относительно возможности заключения такой сделки. Выход из ситуации в приведенном примере был найден именно после сбора и анализа информации, не имеющей на первый взгляд абсолютно никакого отношения к предполагаемой сделке.

Представим себе человека, знакомого с развлекательной сферой курорта с позиции потребителя услуг, имеющего отлаженный бизнес вдали от этого региона и принявшего решение направить свободные денежные средства для приобретения недвижимости или организации хозяйственной деятельности на ЮБК. Можно восхищаться таким смелым решением и одновременно…, да, не позавидуешь, скажет тот, кто этот путь уже прошел. «О сколько нам открытий…», если словами классика. Безусловно, одним из самых важных вопросов является вопрос оформления права пользования земельным участком. Безо всякого преувеличения можно сказать, что он является самым важным для инвестора. Сказать, что он в полном объеме нормативно закреплен и особых затруднений не вызывает, так как неоднократно успешно разрешался в других регионах Украины – непоправимая ошибка, которая может стоить дорого. Сам по себе процесс оформления земельных правоотношений является наиболее трудоемким, от успеха которого зависит возможность реализации всего инвестиционного проекта. Чего только стоит изменение целевого назначения земельного участка, порядок которого вообще никак не урегулирован. В большинстве случаев необходимость изменения целевого назначения земли обусловлена целями всего проекта.

В прошлом остались разборки и выяснение отношений силовыми методами, конфликтные ситуации разрешаются цивилизованно в предусмотренном законом порядке. Самой лучшей гарантией любого бизнеса в настоящее время является его надлежащее оформление. Отрадно отметить, что все реже приходится слышать: «Да мы договорились, решим все вопросы!». Необходимость документального оформления устных договоренностей становится правилом: лучше предупредить, чем лечить. Без квалифицированной юридической помощи при этом не обойтись, скупой платит дважды. Приходилось сталкиваться с проблемами, которые возникали на заключительной стадии или уже в процессе осуществления хозяйственной деятельности. Общей в таких случаях была одна особенность – выявленные в процессе проверок нарушения порядка оформления разрешительной документации на стадии подготовки проекта к реализации. Как правило, такие, мягко говоря, оплошности, впоследствии выливались в судебные тяжбы, результат которых не всегда был в пользу инвестора. Пытаться компенсировать затраты в этом случае, дело безнадежное.

Не менее сложным является и этап реализации инвестиционного проекта. Особые затруднения возникают в процессе составления проекта землеустройства при получении заключений заинтересованных служб. Уж тут держись! Затем проектирование объекта, непосредственно строительство и ввод его в эксплуатацию. В целом процесс оформления земельных отношений, проектирования и получения разрешения на строительство занимает не менее шести месяцев. Нередко возникает необходимость разрешать возникающие на стадии согласований конфликтные ситуации в судебном порядке. В целом успех зависит от твердости намерений инвестора.

Ни у кого уже не вызывает сомнения тот факт, что без квалифицированной юридической помощи на рынке корпоративных отношений, недвижимости и землепользования не обойтись. Осмелюсь утверждать, что внутренняя специфика взаимоотношений в регионе дает возможность рынок юридических услуг представлять только местным фирмам. По данным Единого государственного реестра предприятий и организаций Украины по состоянию на конец 2005 года в Крыму было зарегистрировано 416 предприятий, основным видом деятельности которых является предоставление юридических услуг. Реально действующих предприятий значительно меньше. Большинство юридических фирм предоставляют отдельные виды юридических услуг, а при необходимости кооперируются с другими фирмами, выступая при этом их гарантом. Основными клиентами юридических фирм являются санаторно-курортные учреждения, предприятия сферы обслуживания, строительства, финансово-банковская деятельность. Многие из них имеют большой опыт, способны обеспечить надежное сопровождение инвестиционной деятельности на всех этапах. Некоторые юридические фирмы создавались инвесторами специально для реализации конкретных проектов и в настоящее время юридическая практика не является для них основным видом деятельности.

Регион насыщен так же маклерами, оказывающими посреднические услуги при приобретении объектов недвижимости, которые зачастую являются проблемными с точки зрения последующего их использования. Неоднократно приходилось устранять такие проблемы, при этом весь процесс фактически начинался сначала. Для инвестора в этом случае – значительная потеря времени, а порой и денежных средств. А с маклера «взятки гладки».

Многие инвесторы практикуют принцип взаимного контроля, когда различным юридическим фирмам поручают подготовить заключение по различным правовым вопросам, а потом просят дать рецензию на такое юридическое заключение. При этом не ставят юридические фирмы в известность о таком контроле. Не могу утверждать об эффективности такого подхода, но в конечном итоге право выбора методов и способов для достижения поставленной цели, за тем, кто платит.

Как правило, отношения между инвестором и юридической фирмой строятся на договорной основе, форма оплаты может быть как в виде абонентской или почасовой оплаты, так и конкретной суммы за оговоренный объем предоставляемых услуг. При этом большое внимание уделяется конфиденциальности информации, получаемой от клиента, а качество услуг напрямую зависит от объема предоставляемой информации.

В заключение хотелось бы отметить, что на сегодняшний день практикующими в этом направлении юристами наработан богатый опыт, который позволит разработать механизм и обеспечить в рассматриваемом регионе реализацию инвестиционных проектов любой степени сложности, чем минимизировать возможные риски и неоправданные затраты как украинского, так и иностранного инвестора.